Кто не мечтает о недвижимости у океана? Домик или квартира во Флориде способны сделать жизнь значительно приятнее. Но не все осознают, что эта мечта не такая уж и недосягаемая, особенно если вы в руках профессионала. Агент по недвижимости Elena Esquen помогает приобрести жильё в Tampa Bay, St. Petersburg, Clearwater, Sarasota, Orlando, Miami. Узнаем подробности!

– Елена, недвижимость во Флориде традиционно ассоциируется с чем-то роскошным. Доступна ли она среднему покупателю?

– Недвижимость Флориды может быть вполне доступной среднему покупателю. Но стоимость, конечно, различается в зависимости от города или района. На данный момент средняя цена – от 392 до 410 тысяч долларов в зависимости от местоположения в штате. 

Допустим, процентная ставка по ипотеке составляет 7,5 %. При годовом доходе порядка 50 тысяч долларов можно приобрести квартиру в районе Тампа Бэй примерно за 180 тысяч долларов. При доходе в 60 тысяч доступная ценовая категория квартир может быть порядка 240 тысяч. Если годовой доход составляет 70 тысяч долларов, то можно купить уже или квартиру, или таунхаус примерно за 315 тысяч. Если вы зарабатываете 80 тысяч в год, то вам уже доступны квартира, таунхаус или дом за 350 тысяч долларов.

Важно отметить, что эти цифры являются оценочными и могут меняться с учётом других факторов, таких как ваш долг, кредитный рейтинг, размер первоначального взноса по ипотеке и другие условия финансирования. Кроме того, сам рынок жилья может колебаться.

Нужно также помнить, что в некоторых популярных туристических местах, например в Майами, цены на недвижимость могут быть значительно выше, чем в Тампа Бэй. Всегда полезно провести исследование рынка в конкретном районе, чтобы определить, насколько недвижимость там доступна и соответствует вашим потребностям.

– Комфортно ли жить во Флориде постоянно?

– Комфортность жизни зависит от множества факторов, и каждый воспринимает комфорт по-своему. Из плюсов жизни во Флориде можно назвать, конечно, тёплый солнечный климат. Это одно из главных преимуществ, которое привлекает многих. Также здесь множество развлечений – пляжи, тематические парки, рестораны. Флорида не взимает подоходный налог, что выгодно с финансовой точки зрения, да и сама стоимость жизни во многих частях Флориды ниже средней по стране. Из минусов – та же погода (жаркое и влажное лето может быть некомфортным для некоторых, а отдельные районы подвержены наводнениям). Также Флорида известна ураганами. Большое количество туристов в штате тоже нравится не всем. Стоимость медицинских услуг может быть высокой, а их качество варьируется.

В целом во Флориде есть всё для комфортной жизни, особенно если вас привлекают теплый климат и разнообразие развлечений. Однако важно учесть все аспекты, чтобы решить, подходит ли вам постоянное проживание в этом штате.

– Как вы оцениваете привлекательность недвижимости во Флориде в качестве инвестиции на сегодняшний день?

– Привлекательность такого инвестирования можно оценить очень положительно. В последние годы наблюдается стабильный рост цен на недвижимость. Рынок активный, с высоким спросом, особенно на жильё для отдыхающих и сезонных мигрантов. Курортные возможности, отсутствие подоходного налога – всё это тоже выгодно для инвесторов. Однако при принятии решения об инвестировании следует учесть риски, связанные с рынком и конкретными объектами, провести тщательное исследование и возможно, проконсультироваться с финансовыми экспертами.

– Цены очень выросли за время пандемии. Как вы думаете, будет ли их снижение в ближайшее время?

– Прогнозировать будущее изменение цен на недвижимость сложно, они зависят от множества факторов. Однако существует несколько моментов, которые могут влиять на динамику цен. Если экономика растёт, то цены на недвижимость стабильны или растут. Уровень спроса тоже может сильно повлиять на цены: если спрос превышает предложение, цены могут оставаться высокими. Влияет и финансовая политика, например изменения в ставках по ипотеке и налоговом законодательстве, и конечно глобальные события, такие как пандемия. Поэтому точно предсказать снижение или рост цен на ближайшее время сложно. Чтобы получить более достоверную информацию о конкретном рынке недвижимости, рекомендуется обращаться к местным экспертам и следить за экономическими и политическими событиями.

Новый год уже совсем близко и вы, возможно, задаётесь вопросом, будет ли 2024 год подходящим для покупки или продажи дома. Эксперты прогнозируют дальнейший рост стоимости жилья. Давайте посмотрим на прогнозы стоимости жилья от Fannie Mae, Mortgage Bankers Association (MBA) и National Association of Realtors (NAR). Многие считали, что цены в 2023 году упадут, но сильного снижения не произошло, потому что на рынке просто не было достаточно домов для продажи по сравнению с количеством потенциальных покупателей, и дефицит предложения всё ещё остаётся актуальным.

Ожидается, что рынок недвижимости в 2024 году будет активным. Это может быть связано с тем, что всегда найдутся люди, которым нужно переехать. Люди будут находить новую работу, заводить детей, жениться или разводиться – эти и другие крупные изменения в жизни заставляют людей переезжать независимо от состояния рынка недвижимости. Это всегда остаётся актуальным. И если процентные ставки по ипотеке снизятся, мы увидим ещё большую активность на рынке недвижимости.

– Как правильно торговаться при покупке объекта недвижимости во Флориде?

– Правильное ведение переговоров при покупке недвижимости во Флориде включает следующие шаги:

• Найдите опытного лицензированного агента, который будет защищать ваши интересы и вести переговоры.
• Определите свои приоритеты: что именно вам нужно найти и какие условия для вас важны.
• Изучите рынок, чтобы знать цены и сравнивать предложения.
• Подготовьте разумное предложение на основе рыночных условий и состояния объекта недвижимости.
• Договаривайтесь о цене, учитывая свои интересы и рыночные условия.
• Проведите необходимые инспекции и учтите их результаты при переговорах.
• Обсудите с продавцом условия сделки, включая сроки и финансовые аспекты.
• Будьте терпеливыми: переговоры могут занять некоторое время, будьте готовы к диалогу и уточнениям. Правильное ведение переговоров поможет вам получить лучшие условия.
• Сотрудничайте с агентом, чтобы он мог как можно лучше представить ваши интересы.
• Когда достигнута договоренность, заключите официальную сделку и выполните все необходимые формальности.

– А вы помогаете как покупателям, так и продавцам?

– Да, я помогаю и покупателям, и продавцам. Моя задача – предоставлять информацию и советы по различным вопросам, касающимся недвижимости, чтобы помочь как потенциальным покупателям, так и продавцам лучше понимать рынок и принимать осознанные решения.

– Многие покупают жильё у океана с целью сдавать в аренду. Как наилучшим образом защититься от недобросовестных съёмщиков или от порчи имущества?

– Для защиты от недобросовестных арендаторов и испорченного имущества при аренде можно применить ряд мер. Во-первых, это тщательный отбор арендаторов. Проводите строгий процесс отбора, включая проверку их кредитной истории, а также запрос рекомендаций от предыдущих арендодателей. При заключении договора аренды уделите внимание содержанию договора, чтобы он включал чёткие условия и ответственность арендаторов за порчу имущества. Укажите правила и штрафы за нарушения. Рассмотрите возможность страхования недвижимости от повреждений, в том числе от действий арендаторов. Это может помочь восстановить имущество в случае ущерба. Проводите регулярные проверки состояния жилья и имущества, чтобы быстро выявлять и устранять проблемы. Поддерживайте жильё в хорошем состоянии и рассматривайте возможность регулярного обновления, чтобы уменьшить риск повреждений.

Дополнительный совет: если вы являетесь арендодателем и не обладаете достаточными знаниями о законах и правилах аренды недвижимости, рекомендуется нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью (property management company). И вот почему это важно. Профессиональная компания обладает опытом в области аренды и знает все соответствующие законы и правила. Это поможет избежать юридических проблем. Опытные специалисты смогут правильно составить договор аренды, включая все необходимые условия и защиту ваших интересов как арендодателя. Также компания проведёт процесс отбора арендаторов, чтобы выбрать надёжных и платёжеспособных квартирантов. В случае возникновения конфликтов с арендаторами или юридических вопросов профессионалы смогут решить споры в соответствии с законом.

Компания будет следить за состоянием вашей недвижимости, проводить регулярные инспекции и обеспечивать своевременное обслуживание и ремонт. Это сэкономит ваше время и усилия. Словом, работа с профессиональной компанией по управлению недвижимостью может существенно снизить риски, особенно если у вас недостаточно знаний в этой области.

– Какие виды страховки надо обязательно оформить домовладельцу во Флориде? Например, страховку от ураганов?

– Во Флориде домовладельцам рекомендуется оформить следующие обязательные виды страховки:

1. Страхование жилья (homeowners insurance). Этот вид страхования покрывает ущерб или потерю жилья, а также защищает личное имущество в доме от различных рисков, включая пожар, ураганы и кражи.
2. Страхование от наводнений (flood insurance). В некоторых районах Флориды наводнения могут быть частыми. Поэтому страхование от наводнений может быть обязательным, особенно если ваш дом находится в зоне повышенного риска.
3. Штормовое страхование (windstorm insurance). Во Флориде бывают сильные ураганы и шторма, поэтому страхование от ветровых повреждений может быть обязательным в зависимости от местоположения вашего дома.
Обязательные требования могут различаться в зависимости от конкретного района и типа жилья. Важно консультироваться с местными страховыми агентами, чтобы уточнить требования и обеспечить надёжную защиту вашего дома.

– Флорида также считается штатом для пенсионеров. Расскажите о специальных жилых комплексах для людей старшего возраста, как купить такое жильё?

– Во Флориде существует множество вилл и жилых комплексов для людей 55+. Это специализированные комплексы для комфортной и активной жизни пенсионеров. При покупке недвижимости в сообществе для лиц старше 55 лет обычно не предъявляются специальные требования к покупателям, но владельцами могут стать только люди, достигшие 55 лет и более.

Процедура покупки подобна приобретению любой другой недвижимости.

Шаг 1. Выбор сообщества. Выберите сообщество 55+, которое соответствует вашим предпочтениям. Во Флориде есть множество вариантов.
Шаг 2. Поиск недвижимости. После выбора сообщества начните поиск дома, который подходит вам по бюджету.
Шаг 3. Финансирование. Если вам требуется финансирование, обратитесь в банк или к ипотечному брокеру, чтобы получить ипотеку.
Шаг 4. Предложение и сделка. Делайте предложение продавцу и заключайте сделку с помощью агента по недвижимости.
Шаг 5. Оформление документов.
Шаг 6. Заселение. После успешного завершения сделки вы можете заселяться в свою новую недвижимость!

Важно уточнить, что каждое сообщество может иметь свои правила, поэтому перед покупкой следует ознакомиться с ними и убедиться, что они соответствуют вашим ожиданиям. Правила могут включать, например, содержание домашних животных. Не все сообщества 55+ разрешают питомцев, и если у вас есть животное, вам следует удостовериться, что оно будет допущено в выбранное вами сообщество. Возможны также ограничения по количеству, размеру и виду животных.

Кроме того, необходимо ознакомиться с другими правилами и ограничениями, которые могут существовать в сообществе 55+, например правила пользования общественными помещениями, парковкой и другие аспекты жизни в сообществе. Это поможет принять взвешенное решение.

– А где всё-таки находится лучший пляж Флориды?

– Лучший пляж – вопрос тоже субъективный. Флорида предлагает множество красивых пляжей, каждый с уникальными особенностями. Вот некоторые из популярных пляжей Флориды:

– Siesta Beach в Сарасоте с мягким белым песком.
– Clearwater Beach в Клирвотере с прозрачной водой и множеством активностей.
– South Beach в Майами с модной атмосферой и вечеринками.
– Fort Lauderdale Beach с пальмами и аквабайками.
– Cocoa Beach недалеко от мыса Канаверал для любителей серфинга.

Так что выбор лучшего пляжа зависит от того, какие виды развлечений, атмосфера и условия вас интересуют.

– Расскажите о самой шикарной недвижимости, которую вы помогли купить или продать.

– Недавно я заключила контракт на продажу элитной недвижимости в прекрасном развивающемся районе Сан-Антонио в сообществе Mirada. Это новый дом от строительнoй компании Biscayne Homes. Стоимость его близка к миллиону долларов. Это цена за роскошь и комфорт, высококачественные отделочные материалы, просторные помещения и удивительные виды. Дом находится в прекрасном районе, это отличная инвестиция в будущее.

– На каких языках вы говорите?

– В 1991 году я переехала из Казахстана в Германию, где вырослa и окончилa University of Stuttgart с дипломом MBA. Так что я владею не только английским, но и свободно говорю по-русски и по-немецки.

– Елена, а как получить вашу консультацию?

– Я предлагаю бесплатные консультации, связаться со мной очень просто: я всегда доступна по телефону (813) 536-9254. Если не отвечаю, пожалуйста, оставьте голосовое сообщение или отправьте мне текстовое сообщение и я свяжусь с вами очень быстро. Просто напишите мне, и давайте общаться!

Вы можете найти меня в Facebook: @elenaesquen, а также во всех других социальных сетях. К тому же я только что запустила свой собственный канал на YouTube на английском языке, @elenaesquenrealestate, и скоро открою канал и на русском языке. Следите за новостями! Я очень рада делиться с вами интересным контентом. Не забудьте подписаться, чтобы быть в курсе последних новостей и советов в области недвижимости.

Elena Esquen, LLC
Эксперт по недвижимости во Флориде

Team Realty and Investment Solutions

Email: Chat@ElenaEsquen.com
YouTube: @elenaesquenrealestate
IG: elena.esquen
TikTok: @elena.esquen
LinkedIn: linkedin.com/in/elenaesquen

Сайт: ElenaEsquen.com